6. 17일 오전 10시에 국토부에서 부동산관련 대책이 발표되었습니다.
조정대상지역 및 투기과열지구에 대한 상세내용이 발표되었습니다. 관련 지역은 위 지도를 참고하시면 되고 상세지역은 아래에 설명하였습니다. 가장 크게 바뀐것이 아래 4가지인데요, 큰 변화가 생겼네요. 아래 상세한 설명을 보면서 주택구입 및 투자하실분들은 참고하시기 바랍니다.
1 조정대상지역, 투기과열지구 내 주택구입시 6개월 내 전입의무해야 함
2 보금자리론 대상 3개월내 전입 및 1년이상 실거주 유지해야함
3 전세대출 받은후 3억원 초과 아파트 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수
4 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 2억원으로 인하
1. 부동산 조정대상지역은?
부동산 조정대상지역
(서울) 전 지역
(경기) 전 지역(일부 지역* 제외)
* 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)
(인천) 全 지역(강화·옹진 제외)
(지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전,
청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)
2. 부동산 투기과열지구는?
부동산 투기과열지구
(서울) 전 지역
(경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)
(인천) 연수, 남동, 서구
(지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성
3. 부동산대책 무엇이 달라지나?
부동산대책변화내용
조정대상지역,투기과열지구부동산법
3.1 조정대상지역, 투기과열지구 내 주택구입시 6개월 내 전입의무해야 함
<무주택자의 경우>
□ 전 규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과
* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용
* 시행시기 : ’20.7.1일부터 시행
< 1주택자의 경우 >
□ 전 규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용
* 시행시기 : ’20.7.1일부터 시행
3.2 보금자리론 대상 3개월내 전입 및 1년이상 실거주 유지해야함
□ 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수
□ (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용
3.3 전세대출 받은후 3억원 초과 아파트 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수
➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가
➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*
* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예
□ (적용시기)
(➊번 사항) 보증기관 내규 개정 시행일 이후
(➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용
3.4 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 2억원으로 인하
□ 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하
□ (적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용
4. 부동산대책 주요 질의응답
□ 작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속
ㅇ 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로,
* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준
- 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 필요
□ 서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임
ㅇ 아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음
ㅇ 향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임
□ 관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생
□ 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용
ㅇ 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매 불가
* 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한 미적용
1. “6개월” 산정시점은?
□ 주택담보대출 실행일로부터 6개월
ㅇ 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월
2. 주담대 전입‧처분요건 강화 규제 시행일은?
□ 행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정
ㅇ ‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨
3. 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?
□ 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않음
* 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항
4. 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?
□ 대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요
□ 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한됨
5. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?
□ 이번 대책을 통해 강화되는 처분‧전입 요건은 주택구입목적* 주택담보대출을 받는 경우에 적용
ㅇ 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음
* 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함
* 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출
1. 보금자리론 전입‧실거주요건 강화 시행일은?
□ 주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정
ㅇ 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용
2. “3개월” 기산시점은?
□ 주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산함
※ 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않음
3. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은?
□ (전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출
□ (실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영
ㅇ 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치
1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?
□ 주택매매업·임대업 대출인 경우,
ㅇ 시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없음
2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?
□ 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면,
ㅇ 조치 시행일(7.1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매‧임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없음
3. 조치 시행일은 언제인가?
□ 행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정
ㅇ 7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용
4. 주택매매‧임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?
□ 임차인 보호를 위해 주택 매매‧임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용
1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은?
□ 규제 시행일 이후 매입한 아파트가,
ㅇ 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고,
ㅇ “투기·투기과열지구”에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함
2. 투기‧투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?
□ 보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정
※ 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요
□ 시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며,
ㅇ 시행일 前 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용
* 단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요
3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?
□ 12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획
* (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건
① 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요로
➁ 시‧군간 이동할 경우(서울시‧광역시 내 이동은 불인정)
➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용
□ 또한 회수규제의 경우에는 투기‧투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외*도 인정할 계획
* (예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등
4. 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?
□ 금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고,
ㅇ 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과*
① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)
② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)
ㅇ 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한
1. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?
□ 규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19일)부터 바로 적용됨
ㅇ 단, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨
2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?
□ 규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항)
□ 다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용
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